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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

稳增长，中国经济如何蓄能加力******

　　【贯彻党的二十大精神·推动高质量发展】

　　预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。我们有信心有条件有能力推动经济运行整体好转——

稳增长，中国经济如何蓄能加力

光明日报记者 刘坤

　　最新数据显示，11月份，国民经济保持恢复态势，投资规模继续扩大，市场价格总体平稳，新动能持续成长。1至11月份，全国规模以上工业增加值同比增长3.8%，高技术制造业增加值同比增长8.0%。

　　日前召开的中央经济工作会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。

　　如何看待当前经济形势？明年宏观经济政策将在哪些方面发力，推动经济运行整体好转？

山西运城新能源汽车智能化生产流水线。闫鑫摄/光明图片

　　1.稳经济各项政策效应逐步释放

　　“政府今年发放了几轮电子消费券，让我们中小商户受益良多。”上海一家小店老板说。

　　今年以来，稳经济一揽子政策措施及时出台，各项政策持续加力。多地发放餐饮、零售等消费券，多措并举鼓励汽车、家电等大宗消费。

　　中国汽车工业协会数据显示，1至11月，我国新能源汽车产销分别完成625.3万辆和606.7万辆，同比均增长1倍。

　　“促进消费一系列政策对稳定车市增长起到明显的作用。”中国汽车工业协会副秘书长陈士华说，11月，新能源汽车继续保持快速增长，月度产销再创新高，分别达到76.8万辆和78.6万辆，同比分别增长65.6%和72.3%。

　　记者了解到，今年以来，国家发展改革委会同有关方面，用好用足投资政策工具，合理扩大有效投资。截至11月底，已审批核准106个重大项目、总投资约1.5万亿元；两批共7399亿元金融工具支持的2700多个项目已全部开工建设；全年6400亿元中央预算内投资已全部下达完毕。

　　11月21日，工业和信息化部、国家发展改革委、国务院国资委召开全国加力振作工业经济电视电话会议，对巩固回升向好趋势、加力振作工业经济进一步作出部署。“四季度经济运行对全年经济十分重要，需要政策发力稳增长、提信心。”中国民生银行首席经济学家温彬说，当前，各地各部门正在努力抓住时间窗口，促进各类政策举措全面落地、充分显效，推动经济运行进一步好转。

　　山东省拟定于2022年12月中旬至2023年1月中旬，分批次组织企业赴日本、韩国、越南、马来西亚、欧盟等地开展系列经贸促进活动。重庆市近日印发支持个体工商户和中小微企业发展十二条措施，最大限度帮助中小微企业走出生产经营困境。11月，深圳市出台24条措施支持新型信息基础设施建设，支撑数字经济高质量发展，打通经济社会发展的信息“大动脉”。

　　近期，面对新情况新挑战，各地区各部门落实优化疫情防控二十条和新十条等措施，不断提升防控的科学性、精准性；同时，加力实施稳经济一揽子政策和接续措施，各项政策效应正逐步释放。

　　国家发展改革委新闻发言人表示，总的来看，我国经济经受住了超预期冲击因素的影响，展现出较强韧性和潜力，发展质量稳步提升，就业物价基本平稳，经济回稳向好趋势没有改变，经济增速有望持续回升。

湖南宁乡食品加工企业开足马力忙生产。新华社发

　　2.经济发展面临的机遇大于挑战

　　近日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，国家发展改革委发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》。

　　正如国家发展改革委副主任赵辰昕所说，坚定实施扩大内需战略，是加快构建新发展格局的关键着力点，是推动经济持续健康发展的重要基础，是彰显大国担当的主动选择，是坚持以人民为中心发展思想的必然要求。

　　第十三届全国政协经济委员会副主任宁吉喆认为，扩大国内需求发力点是扩大居民消费需求，要明确消费重点，引导消费方向，实现消费拓展。支持居民刚性和改善性住房需求，释放出行消费的潜力，积极发展服务消费。可以预期，明年我国必将迎来旅游业的恢复性增长热潮。

　　宁吉喆表示，更好统筹疫情防控和经济社会发展，促进经济更好恢复发展，有针对性地增加居民各类收入。要探索通过土地资本等要素使用权、收益权机制创新，进一步增加中低收入群体的要素收入。

　　“相信在着力扩大内需等各项政策的作用下，在各方面的共同努力下，明年我国经济一定会迎来整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。”宁吉喆说。

　　与此同时，也要看到，当前，我国经济运行仍面临不少风险挑战。从国际看，乌克兰危机延宕发酵，全球贸易形势不容乐观，大宗商品价格高位波动，粮食和能源安全问题突出，世界经济可能面临滞胀局面；从国内看，经济恢复基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，经济社会风险点增多。

　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀介绍，优化疫情防控措施将给经济恢复带来重大积极影响，预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。

　　韩文秀表示，今年已经出台实施的扩大有效需求、促进结构优化政策，该延续的延续，该优化的优化，政策效应将在明年持续显现。明年还要根据实际需要陆续出台新政策、新措施。存量政策、增量政策同向发力，将积极促进经济恢复发展。另外，今年经济增长低于预期，客观上造成今年经济基数相对较低，明年只要经济恢复正常增长，基数效应将对明年经济数据形成一定支撑。

　　“我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有变。我们有信心、有条件、有能力推动我国经济运行整体好转。”韩文秀说，明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，是疫情防控进入新阶段的重要一年，我国经济发展面临的机遇和挑战并存，机遇大于挑战。做好经济工作意义重大。

江苏连云港港集装箱码头装卸货物呈现一派繁忙。王春摄/光明图片

　　3.实现质的有效提升和量的合理增长

　　中央经济工作会议要求，要准确把握明年经济工作部署要求，敢担当，善作为，察实情，创造性抓好贯彻落实，努力实现明年经济发展主要预期目标，以新气象新作为推动高质量发展取得新成效。

　　“此次会议明确加强各类政策协调配合，有助于保持政策力度和强度，聚焦关键领域持续发力，确保明年经济稳定发展、实现合理增长。”中国社科院财经战略研究院副院长杨志勇说。

　　明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　其中，在加快建设现代化产业体系方面，中国国际经济交流中心副理事长王一鸣认为，明年要继续把培育战略性新兴产业作为重点任务，加快新能源、人工智能、生物技术、绿色低碳、量子计算等前沿技术研发与产业化应用，培育壮大一批战略性新兴产业，抢占国际产业竞争的制高点，释放战略性新兴产业的巨大发展潜力和强大带动能力，使之成为经济持续稳定恢复的新引擎。

　　“围绕制造业重点产业链找准关键核心技术和零部件薄弱环节，发挥中国的制度优势和自立优势，集中优质资源合力攻关，在高端芯片、重大装备等领域，攻克一批受制于人的关键核心技术，保证产业链自主可控和安全可靠，确保国民经济循环畅通。”王一鸣说，继续实施产业基础再造工程，加快基础关键技术和重要产品工程化攻关，为自主创新产品应用创造良好的市场环境。

　　国家发展改革委新闻发言人表示，国家发展改革委将突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作。持续推进稳经济一揽子政策和接续措施落地见效，发挥推进有效投资重要项目协调机制作用，进一步加快政策性开发性金融工具资金投放使用和基础设施项目建设，积极扩大有效投资，促进重点领域消费加快恢复发展，加大对中小微企业和个体工商户的支持力度，加快建设现代化产业体系，强化粮食、能源资源和产业链供应链安全保障，扎实做好重要民生商品保供稳价。推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。

　　链接

　　部分稳经济政策举措

　　中共中央、国务院近日印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确，促进形成强大国内市场。着力挖掘内需潜力，特别是推进新型城镇化和城乡区域协调发展释放内需潜能，进一步做大国内市场规模。通过优化市场结构、健全市场机制、激发市场活力、提升市场韧性，进一步做强国内市场，促进国内市场平稳发展和国际影响力持续提升。

　　交通运输部日前印发的《关于加快推进道路客运复工复产保障人民群众平安健康顺畅舒心出行有关事项的通知》提出，各地交通运输主管部门要坚决落实“非高风险区不得限制人员流动，不得停工、停产、停业”的要求，全面恢复道路客运服务。严格落实对旅客不再查验核酸检测阴性证明和健康码、不再开展“落地检”、不再进行信息登记等相关规定。前期因疫情原因采取暂停道路客运服务措施的地区，要迅速组织相关经营者恢复运营。

　　人力资源和社会保障部等八部门日前印发的《关于实施重点群体创业推进行动的通知》提出，要优化创业环境，优化市场主体登记办理流程，推行当场办结、一次办结、限时办结等制度，持续推进商事制度改革，打造优质营商环境。要培育创业主体，促进高校毕业生等青年创意设计成果落地转化，强化农民工返乡创业扶持，引导就业困难人员创办投资少、风险小的创业项目。

　　（刘坤整理）

　　《光明日报》（ 2022年12月22日 15版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）